一、税务定义
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号 有效)
二、政策演变及优惠政策
(一)纳税人
1.转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
(二)征收范围
1. 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
2. 第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号 有效)
3. 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号 有效)
4. 重组分立过程中，原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产，不征收增值税、营业税和土地增值税。《财政部、国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知》(财税〔2005〕160号 有效)
5. 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。《国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复》(国税函〔2010〕347号 有效)
6. 在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司(以下简称中信有限)过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司(以下简称中信股份)的房地产，不征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》(财税〔2013〕3号 有效)
7. 在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。《财政部、国家税务总局关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》(财税〔2016〕125号 有效)
8. 为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：
(1)按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
(2)按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
(3)按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
(4)单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号 有效)
(三)税率
1.地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
2.第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号 有效)
(四)收入
1. 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
2. 根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财法字〔1995〕48号 有效)
3. 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号 有效)
4. 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号 有效)
5. 对依法不得转让的成品油零售特许经营权作价或评估作价不应从转让加油站整体资产的收入金额中扣除。《国家税务总局关于纳税人转让加油站房地产有关土地增值税计税收入确认问题的批复》(税总函〔2017〕513号 有效)
(五)扣除
1. 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号 有效)
2. 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项法规计算的金额之和的10%以内计算扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号 有效)
3. 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号 此条有效)
4. 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号 有效)
5. 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号 有效)
6. 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号 有效)
7. 对企业、社会组织和团体赞助、捐赠北京2022年冬奥会、冬残奥会、测试赛的资金、物资、服务支出，在计算企业应纳税所得额时予以全额扣除。《财政部、税务总局、海关总署关于北京2022年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》(财税〔2017〕60号 有效)
8. 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号 有效)
(六)应纳税额计算
1. 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
2. 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号 失效)
3. 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，对武汉宝安房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。《国家税务总局关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》(国税函〔2003〕922号有效)
(七)税收优惠
1.有下列情形之一的，免征土地增值税：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
2.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征土地增值税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号 有效)
3.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财法字〔1995〕48号 有效)
4. 对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，免征被撤销金融机构转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕141号 有效)
5. 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号 此条失效)
6. 对原北京铁路局作为投资向大秦公司转移资产涉及的土地增值税予以免征;对太原铁路局向大秦公司出售原大同分局资产涉及的土地增值税予以免征。《财政部、国家税务总局关于大秦铁路改制上市有关税收问题的通知》(财税〔2006〕32号 有效)
7. 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号 本条有效)
8. 对政府为受灾居民组织建设的安居房建设用地，免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税。《财政部、海关总署、国家税务总局关于支持舟曲灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》(财税〔2010〕107号 有效)
9. 对中国联合网络通信集团有限公司吸收合并中国网络通信集团公司、中国联合网络通信有限公司吸收合并中国网通(集团)有限公司过程中涉及的土地增值税，予以免征。《财政部、国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让CDMA网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知》(财税〔2011〕13号 有效)
10. 对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税，予以免征。《财政部、国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》(财税〔2011〕116号 有效)
11. 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。《财政部、海关总署、国家税务总局关于支持芦山地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》(财税〔2013〕58号 有效)
12. 对政府为受灾居民组织建设的安居房建设用地，免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号 有效)
13. 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号 有效)
14. 对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳的增值税、消费税和土地增值税。《财政部、税务总局、海关总署关于北京2022年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》(财税〔2017〕60号 有效)
(八)纳税义务发生时间
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
(九)纳税地点
1. 第十七条条例第十条所称的房地产所在地，是指决地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号 有效)
2. 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
(十)纳税期限
1. 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
2. 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》(国税函〔2004〕938号 有效)
(十一)征收管理
1. 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号 有效)
2. 第十九条纳税人未按法规提供房屋及房筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及具他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第三十九条的法规进行处理。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号 有效)
3. 土地增值税的征收管理都有哪些规定?《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》(国税函发〔1995〕110号 有效)
4. 土地增值税是国家为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各地税务主管部门应根据国家法规和本通知的法规，结合当地实际情况建立一整套土地增值税的征收管理制度。各级土地管理部门要予以积极支持和配合，根据征收土地增值税的需要，完善相应的土地评估和地价管理制度，协助当地税务主管部门做好土地增值税的征收管理工作。《国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知》(国税发〔1996〕4号 有效)
5. 土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各地税务主管部门应当在当地建设、房地产管理等有关部门的支持和配合下，根据当地实际情况，建立起一套完善的土地增值税的征收管理制度。《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发〔1996〕48号 有效)
6. 针对上述问题，为进一步强化土地增值税的征收管理工作，发挥其规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益的作用，现对土地增值税征收管理工作提出以下要求：《国税总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》(国税发〔1996〕227号 此条有效)
7. 土地增值税自开征以来，经各级地方税务局共同努力，在加强征收管理和组织收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。为保证税收任务的完成，认真做好土地增值税的征收管理工作，现通知如下《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》(国税函〔2002〕615号 有效)
8. 今年以来，针对国民经济发展中存在的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题，党中央、国务院采取了多项宏观调控措施加以解决。其中严格土地管理，制止乱占滥用土地，促进土地合理利用是一项重要内容。为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，为国家经济发展大局服务，必须进一步加强城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作。《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》(国税发〔2004〕100号 有效)
9. 为进一步加强土地增值税的征收管理，做好税源管理工作，国家税务总局决定建立土地增值税重点税源户监控制度，现将有关问题通知如下：《国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》(国税函〔2007〕544号 有效)
10. 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》(国税发〔2009〕91号 有效)
11. 近年来，不少地区采取措施加强土地增值税征管工作，取得了一定成效，但从总体看，土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理。为进一步加强土地增值税征收管理，经研究，现提出以下要求：《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》(税总发〔2013〕67号 有效)
三、政策解读
1.关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局 2010年第29号 有效)的解读
近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(以下简称《公告》)，对房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理政策进行了完善。现解读如下：
一、《公告》出台背景
根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。但是，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。结合房地产开发企业和开发项目的特点，税务总局制定《公告》，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。
2.关于《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)的解读
为支持企业改制重组，2015年3月20日，财政部、国家税务总局联合印发了《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号，以下简称《通知》)，现就有关内容解读如下：
一、问：为什么要出台企业改制重组土地增值税政策?
答：近年来，我国企业改制重组步伐不断加快，不仅成为企业加强资源整合、提高竞争力的有效措施，也成为国家化解产能过剩矛盾、调整优化产业结构的重要途径。为深入贯彻党的十八大、十八届二中、三中全会精神，促进企业改制重组，2014年，国务院颁布了《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》(国发〔2014〕14号)，明确要求营造良好的市场环境，充分发挥企业在改制重组中的主体作用，抓紧研究完善企业改制重组涉及的土地增值税政策。为落实党中央和国务院有关要求，财政部、国家税务总局研究出台了支持企业改制重组的土地增值税政策。
四、流程规范
1.土地增值税流程清算申报
1.基本规范
(1)办税服务厅接收纳税人申报资料信息，核对资料信息是否齐全、是否符合法定形式、填写内容是否完整、是否与税收优惠备案审批信息一致，符合的即时办结;不符合的当场一次性告知应补正资料或不予受理原因，并出具《税务事项通知书》。
(2)为纳税人提供申报纳税办理指引，辅导纳税人申报纳税，提示纳税人填写税收优惠栏目。
(3)应按规定开具税收票证。
(4)在相应申报表上签名并加盖业务专用章，一份返还纳税人，一份税务机关留存。
(5)在办税服务厅或商业密集区提供自助办税设备。
(6)可采用“相互派驻”、“委托代征”、“在国税网上申报系统嵌入地税征收模块”等方式，国地税合作征收税款。
2.升级规范
可通过网上办税服务平台提供办理土地增值税清算申报服务，其中利用数字证书申报成功的纳税人，取消纸质资料报送。
3.规范衔接
(1)《全国税收征管规范(1.2 版)》：3.6.3 房地产项目尾盘销售土地增值税申报。
(2)《全国税收征管规范(2.0版)》：1.4.2.1.1-098一般纳税申报受理。
纳税人
资料
核对资料
反馈
是 受理
否
补正资料
或不予受理
2.整体转让在建工程土地增值税申报
Ø 发起方式：依申请
Ø 适用范围：地税业务
Ø 适用层级：县级
【事项描述】
从事房地产开发与建设的纳税人，及非从事房地产开发的纳税人，在整体转让在建工程时，应计算应缴纳的土地增值税税额，办理整体转让在建工程土地增值税申报。
【报送资料】
1.必须报送资料：
(1)《土地增值税纳税申报表(六)(纳税人整体转让在建工程适用)》2份。
(2)转让合同、评估报告原件及复印件。
(3)省税务机关确定的其他与整体转让在建工程有关的资料。
2.条件报送资料：
享受土地增值税优惠的项目，还应报送减免土地增值税证明材料原件及复印件。
【受理部门】
主管地税机关办税服务厅(场所)。
【纳税人注意事项】
1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。
2.纳税人在纳税期内没有应纳税款的，也应当按照规定办理纳税申报。
3.已办理核准类优惠的纳税人，在减免税书面核准决定下达之后，应在纳税申报时申报其享受的减免税。
4.符合优惠备案条件的纳税人，应按规定在首次享受优惠的申报阶段或申报征期后其他期限内进行备案。纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照规定办理纳税申报。
5.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，依照税收征管法有关规定承担相应法律责任。
(来源：纳服规范3.0)
五、风险预警
1. 第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据;并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。
在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。
《国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》(国税发〔2007〕123号)
2.坚持强化征管与优化服务并重。各级税务机关要针对税收风险和征管漏洞，落实科学化、专业化、精细化管理，因地制宜采取有效措施，大力规范税收秩序，积极做好风险防范、堵漏挖潜和增收工作。要努力优化纳税服务，牢固树立征纳双方法律地位平等的理念，切实维护纳税人合法权益，提高办税效率，进一步减轻纳税人办税负担，不断提高纳税遵从度。《国家税务总局关于进一步做好税收征管工作的通知》(国税发〔2009〕16号)
2. 各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函[2008]318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。《国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》(国税发〔2009〕85号)
3. 加强征管堵漏增收。不动声色依靠打击违法增收、堵塞漏洞增收、科技管理增收，增强税收征管主观努力程度，提高征管质量和效率。推进信息管税，加强税收风险分析监控，查找征管风险点，采取有效措施予以应对。逐项梳理征管薄弱环节，研究提出针对性措施。加强各税种管理。加大土地增值税清算力度，加强企业所得税预缴和汇算清缴管理，推进反避税工作，进一步提高税收征管水平。围绕打击骗取出口退税、营改增试点行业虚开发票、发票违法等重点内容，进一步加强税务稽查，规范税收秩序，防止税收流失。《国家税务总局关于做好组织税收收入工作的通知》(税总发〔2014〕78号)
关联内容(六大库)
1.土地增值税清算，扣除税费要合规(中国税务报、答疑库)
全面营改增至今已逾两年，一些房地产新项目也陆续进入土地增值税清算期。营改增给土地增值税的计算带来了很大的变化，然而笔者在实际工作中发现，部分税务人员和企业财务人员对这种变化并没有引起足够的重视，对政策的理解上还存在一些误区。
2.12项经营业务，免征"土地增值税"，你了解多少?(中税答疑新媒体智库、答疑库)
无论是企业还是个人，发生房地产所有权转移的经济行为是在所难免的，可你对房产所权和土地使用权发生转移时涉及到的税收又了解多少呢?
是不是有点“书到用时方恨少”的感觉呢，今天小编就来和大家讲讲这房产所权和土地使用权发生转移时，哪些业务可以免征“土地增值税”呢?但愿能对你有所帮助。
3.将房地产转移、变更到分立后的企业，是否征收土地增值税?(北京西城税务、答疑库)
问：
企业分立，原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，是否征收土地增值税?
答：
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)规定：“三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
……
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
……
八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动;投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。”
4.【快来关注】土地增值税清算，这三种情形如何确认收入?(中税答疑新媒体智库、案例库)
纳税人在网上办税系统进行房产税、城镇土地使用税申报时，只需填写《房产税纳税申报表》(优化版)、《城镇土地使用税纳税申报表》(优化版)，替代过去的《房产税纳税申报表》、《城镇土地使用税纳税申报表》。《从价计征房产税税源明细表》，《从租计征房产税税源明细表》和《城镇土地使用税税源明细表》不再使用。