一、税务定义

　　1. 房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地 〔1987〕3号 本条有效)

　　2.纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

　　纳税人提供道路通行服务不适用本办法。关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号(国家税务总局公告2016年第16号 有效)

　　3.房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由

　　承租人向出租人支付租金的行为。

　　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

　　住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

　　《全国人大常委会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定》

　　(主席令2007年第七十二号有效)

　　二、政策演变及优惠政策

　　(一)增值税

　　1.纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%。《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》(中华人民共和国国务院令第691号　有效)

　　2.个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号 有效)

　　3.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税[2016]68号有效)

　　4.自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的科技园自用以及

　　无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税;自2016年1月1日至2016年4月30日，对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税;在营业税改征增值税试点期间，对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征增值税。《财政部、国家税务总局关于国家大学科技园税收政策的通知》(财税[2016]98号有效)

　　5.增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函[2016]145号有效)

　　(二)个人所得税

　　1.对个人出租中国境内房屋取得的房屋租金收入，不论其是否在中国境内居住，均允许扣除下列税费后，就其余额征收个人所得税。《国家税务总局关于个人出租中国境内房屋取得租金收入税务处理问题的通知》(国税函[1995]134号失效)

　　2.随着经济活跃，人员流动增加，房屋租赁成为个人收入的来源之一，但是房屋租赁的个人所得税征收管理，在一些地区还是薄弱环节甚至是空白。各地应组织力量，清理核实私房出租情况，建立档案，根据出租房屋的座落地、面积、新旧程度、用途、当地的收入情况、租赁合同等核实或接定房屋出租收入据以征税，可委托街道居民委员会、村民委员会、派出所或房屋出租管理部门代征个人出租房屋所得的个人所得税。《国家税务总局所得税管理司关于印发《部分地区个人所得税工作座谈会纪要》的通知》(国税所函[1998]17号时效性)

　　2.对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号 有效)

　　3.对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号 部分失效)

　　4.取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。 《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号 有效)

　　5.个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。 《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号 有效)

　　(三)房产税

　　1..房产税是以房屋为征税对象，照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。《财政部、国家税务总局房产税宣传提纲》(财税地字[1986]7号有效)

　　2.依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号有效)

　　3.①对按政府法规价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府法规租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

　　②对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号 有效)

　　4. 为了配合住房制度改革，建立和管理好我国住房租赁市场秩序，鼓励个人将多余房屋出租，以满足一部分人特别是中低收入者对住房的需求，财政部和总局联合下发的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中第二条：“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收”的规定，具体含义是：“对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收;对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。你局应按上述政策规定解释，对个人出租商住两用房的，根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》(国税函[2002]74号　失效)

　　5. 对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税[2015]139号有效)

　　(四)营业税

　　1.服务业—租赁业(指在约定的时间内将房屋等转让他人使用的业务)，适用营业税税率5%，另有特别规定的从其规定。《营业税暂行条例》、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发〔1993〕149号此条有效)

　　2.单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号 有效)

　　3.对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号有效)

　　4. 对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。 《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号 部分失效)

　　5.加快推进营业税改征增值税试点，扩大科技服务企业增值税进项税额抵扣范围，消除重复征税。落实国家大学科技园、科技企业孵化器相关税收优惠政策，对其自用以及提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税;对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见》(国发[2014]49号有效)

　　(五)城镇土地使用税

　　1.土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。《国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知》(国税地[1988]15号　　部分失效)

　　2.原房管部门代管的私房，落实政策后，有些私房产权已归还给房主，但由于各种原因，房屋仍由原住户居住，并且住户仍是按照房管部门在房租调整改革之前确定的租金标准向房主缴纳租金。对这类房屋用地，房主缴纳土地使用税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据实际情况，给予定期减征或免征土地使用税的照顾。《财政部、国家税务总局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知》(国税地字[1989]140号此条有效)

　　3.在城市、县城、建制镇以外工矿区内的下列油气生产、生活用地，也暂免征收土地使用税：与各种采油(气)井相配套的地面设施用地，包括油气采集、计量、接转、储运、装卸、综合处理等各种站的用地;与注水(气)井相配套的地面设施用地，包括配水、取水、转水以及供气、配气、压气、气举等各种站的用地;供(配)电、供排水、消防、防洪排涝、防风、防沙等设施用地;职工和家属居住的简易房屋、活动板房、野营房、帐篷等用地。《国家税务局关于对中国石油天然气总公司所属单位用地征免土地使用税问题的规定》(国税地字[1989]88号失效)

　　(六)印花税

　　1.对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号　有效)

　　2.自2016年1月1日至2018年12月31日，对高校学生公寓免征房产税;对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税。《财政部、国家税务总局关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》(财税[2016]82号　有效)

　　(七)城镇土地使用税

　　1. 对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。 《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号 部分失效)

　　地方政策

　　北京

　　本市纳税人(不含其他个人)在本市范围内跨区提供不动产经营租赁服务的，采取统一向机构所在地主管国税机关申报缴纳增值税，不在不动产经营租赁服务发生地主管国税机关预缴增值税的方法。《北京市国家税务局关于纳税人跨区提供不动产经营租赁服务增值税纳税地点问题的公告》(北京市国家税务局公告2016年第7号　有效)

　　重庆

　　纳税人(“其他个人除外”)出租的不动产所在地与其机构所在地均在我市范围内，但不在同一区县的，应按照《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号，以下简称“16号公告”)的规定，向不动产所在地主管国税机关预缴增值税，向机构所在地主管国税机关申报纳税。《重庆市国家税务局、重庆市地方税务局关于重庆市内跨区(县)提供不动产经营租赁服务等税收征管有关问题的公告(重庆市国家税务局、重庆市地方税务局公告》(2017年第10号　有效)

　　内蒙古

　　对《内蒙古自治区地方税务局关于印发<内蒙古自治区个人房屋租赁地方税征收管理办法>的通知》(内地税字[2003]112号)作出修改

　　(一)将正文中“地方税务局”修改为“税务机关”。

　　(二)删除第三条中“也可由主管税务机关根据实际需要确定承租人为扣缴义务人，并在向房屋产权人支付租金时代扣代缴相关地方税费”的规定。

　　(三)删除第五条、第十一条。

　　(四)删除第十条中“房屋租赁应缴纳的相关税款以房屋承租人为代扣代缴义务人”的规定。

　　(五)将第十七条“本办法由内蒙古自治区地方税务局负责解释”修改为“本办法由国家税务总局内蒙古自治区税务局负责解释”《国家税务总局内蒙古自治区税务局关于修改部分税收规范性文件的公告》(国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2018年第1号有效)

　　三、政策解读

　　1.《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号 有效)的解读

　　一、明确了转租所得按照 “财产租赁所得”计算缴纳个税

　　个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。其实，文件只不过是对这一政策的重申。个人所得税法实施条例规定，财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。因此，个人转租房屋收入显然属于财产租赁所得。但是，转租人向出租方支付的租金能否扣除以及如何扣除等问题一直未得到明确，在国税函[2009]639号中得到了明确。

　　二、对支付租金扣除的凭证提出严格要求

　　国税函[2009]639号规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

　　三、明确了支付租金的在计税中的扣除次序

　　《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函[2002]146号)规定，个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

　　(一)财产租赁过程中缴纳的税费;

　　(二)由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;

　　(三)税法规定的费用扣除标准。

　　国税函[2002]146号中没有提及转租中支付租金的扣除问题，为了使转租所得的计算更为合理，国税函[2009]639号明确了计算转租所得个人所得税时可以扣除向出租方支付的租金，将计算个人所得税前扣除税费的扣除次序进行了调整，具体为：

　　(一)财产租赁过程中缴纳的税费;

　　(二)向出租方支付的租金;

　　(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;

　　(四)税法规定的费用扣除标准。

　　四、应注意与“财产租赁所得”有关的其他问题

　　1.个人所得税法规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

　　2.《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》(国税发[1994]第089号)的相关规定。

　　(1)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

　　(2)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。[此条应注意执行新的规定财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。]

　　(3)确认财产租赁所得的纳税义务人，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。

　　(4)产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。

　　3.《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

　　2.关于《国家税务总局关于明确跨区域涉税事项报验管理相关问题的公告》(国家税务总局公告2018年第38号 有效)的解读

　　纳税人跨区域经营结束时，向经营地的税务机关填报反馈表，经营地的税务机关核对后反馈给机构所在地的税务机关(103号文规定纳税人向经营地的国税机关填报，经营地的国税机关核对后推送至经营地的地税机关，地税机关同意办结的，经营地的国税机关将相关信息反馈给机构所在地的国税机关);

　　后续管理中，机构所在地的税务机关要设置专岗，负责接收经营地的税务机关反馈信息(103号文规定机构所在地的国税机关要设置专岗，负责接收经营地的国税机关反馈信息);

　　四、流程规范

　　(一)房产税申报

　　发起方式：依申请

　　Ø适用范围：地税业务

　　Ø适用层级：县级

　　【事项描述】

　　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内房产税纳税义务人，在省、自治区、

　　直辖市人民政府规定的具体纳税期限内办理房产税申报。

　　【报送资料】

　　1.必须报送资料：

　　《房产税纳税申报表》2份，该表由系统自动生成，无需纳税人手工填写，

　　仅需签章确认。

　　2.条件报送资料：

　　(1)首次申报或房产、土地信息发生变更时，应报送：

　　——《从价计征房产税税源明细表》或《从租计征房产税税源明细表》2份

　　——房屋产权证、土地使用权证或购房合同、发票等证明房地产权属的材料、

　　房屋租赁合同。

　　(2)纳税人存在减免税情形的，还应报送《房产税减免税明细申报表》。该

　　表由系统自动生成，无需纳税人手工填写，仅需签章确认。

　　【受理部门】

　　主管地税机关办税服务厅(场所)。

　　【纳税人注意事项】

　　1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

　　2.房产税由产权所有人缴纳。房屋产权产权属于全民所有的，由经营管理的

　　单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，

　　或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

　　3.纳税人在纳税期内没有应纳税款的，也应当按照规定办理纳税申报。

　　4.已办理核准类优惠的纳税人，在减免税书面核准决定下达之后，应在纳税

　　申报时申报其享受的减免税。

　　5.符合优惠备案条件的纳税人，应按规定在首次享受优惠的申报阶段或申报

　　征期后其他期限内进行备案。纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间

　　应当按照规定办理纳税申报。

　　6.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，依照税收征管

　　法有关规定承担相应法律责任。

　　7.申报房产数量大于10个(不含10)的纳税人，建议采用网络申报方式，并

　　可选用《房产税纳税申报表(汇总版)》进行申报。

　　8.纳税人采取电子方式办理纳税申报的，应保存有关资料并定期书面报送主

　　管税务机关，具体期限由省税务机关确定。

　　【办事流程】

　　【税务机关服务规范】

　　1.基本规范

　　(1)办税服务厅接收纳税人申报资料信息，核对资料信息是否齐全、是否符

　　合法定形式、填写内容是否完整、是否与税收优惠备案审批信息一致，符合的即

　　时办结;不符合的当场一次性告知应补正资料或不予受理原因。

　　(2)为纳税人提供申报纳税办理指引，辅导纳税人申报纳税，提示纳税人填

　　写税收优惠栏目。

　　(3)应按规定开具税收票证。

　　(4)在相应申报表上签名并加盖业务专用章，一份返还纳税人，一份税务机

　　关留存。

　　(5)在办税服务厅或商业密集区提供自助办税设备。

　　(6)可采用“相互派驻”、“委托代征”、“在国税网上申报系统嵌入地税

　　征收模块”等方式，国税、地税合作征收税款。

　　2.升级规范

　　可通过网上办税服务平台进行税源登记，提供办理房产税申报服务，其中利

　　用数字证书申报成功的纳税人，取消纸质资料报送。

　　3.规范衔接

　　(1)《全国税收征管规范(1.2版)》：3.9房产税申报。

　　(2)《全国税收征管规范(2.0版)》：1.4.2.1.1-098一般纳税申报受理。

　　(3)《国家税务局地方税务局合作工作规范(3.0版)》：服务深度融合—合作

　　征收税款。

　　【政策依据】

　　1.《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发(1986)90号)

　　2.《税收票证管理办法》(国家税务总局令第28号)

　　3.《国家税务总局关于实施〈税收票证管理办法〉若干问题的公告》(国家税

　　务总局公告2013年第34号)

　　4.《国家税务总局关于转变职能改进作风更好为广大纳税人服务的公告》(国

　　家税务总局公告2013年第37号)

　　5.《国家税务总局关于落实“两个减负”优化纳税服务工作的意见》(国税发

　　〔2007〕106号)

　　6.《国家税务总局关于印发〈全国县级税务机关纳税服务规范(1.0版)〉相

　　关表证单书的通知》(税总发〔2014〕109号)

　　7.《国家税务总局关于做好财产和行为税各税种统一纳税申报表后续工作的

　　通知》(税总发〔2014〕120号)

　　8.《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》(税总发

　　〔2015〕114号)

　　9.《国家税务总局关于印发<国家税务局地方税务局合作工作规范(3.0版)>

　　的通知》(税总发〔2016〕94号)

　　10.《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》(税总发〔2014〕85号)

　　11.《国家税务总局关于印发<国家税务局地方税务局合作工作规范(3.0版)>

　　的通知》(税总发〔2016〕94号)

　　12.《国家税务总局关于清理简并纳税人报送涉税资料有关问题的通知》(国

　　税函〔2007〕1077号)

　　(二)房产税优惠备案

　　【事项描述】

　　符合房产税优惠备案条件的纳税人，在首次享受减免税的申报阶段或在申报征

　　期后的其他规定期限内，向主管税务机关申请办理房产税优惠备案。

　　【报送资料】

　　1.地震毁损不堪和危险房屋免房产税优惠(减免性质代码：08011601，政策依据：

　　财税〔2008〕62号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)有关部门出具的鉴定或证明材料。

　　2.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免征房产税优惠(减免性质代码：

　　08011701，政策依据：财税〔2000〕125号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)个人房屋征收房屋调换免征契税

　　(3)房屋产权证明原件及复印件。

　　(4)租赁合同(协议)原件及复印件。

　　3.公共租赁住房免征房产税优惠(减免性质代码：08011705，政策依据：财税

　　〔2015〕139号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证原件及复印件。

　　(3)确认为公共租赁住房的证明材料。

　　4.非营利性老年服务机构自用房产免征房产税优惠(减免性质代码：08012701，

　　政策依据：财税〔2000〕97号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)民政部门出具的资质认定原件及复印件。

　　5.农产品批发市场、农贸市场房产免征房产税优惠(减免性质代码：08019903，

　　政策依据：财税〔2016〕1号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)农产品批发市场和农贸市场经营主体的相关证明材料，对同时经营其他产

　　品的农产品批发市场和农贸市场，应提供面积比例专项说明。

　　6.非营利性科研机构自用的房产免征房产税优惠(减免性质代码：08021906，政

　　策依据：财税〔2001〕5号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)非营利性科研机构执业登记证明原件及复印件。

　　7.转制科研机构的科研开发用房免征房产税优惠(减免性质代码：08022001，政

　　策依据：财税〔2005〕14号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)转制方案批复函。

　　(5)企业工商营业执照。

　　(6)整体转制前已进行事业单位法人登记的，应提供同级机构编制管理机关核

　　销事业编制、注销事业单位法人的证明。

　　(7)同在职职工签订劳动合同、按企业办法参加社会保险制度的证明。

　　(8)引入非公有资本和境外资本、变更资本结构的，需出具相关部门批准文件。

　　8.青藏铁路公司及其所属单位自用房产的房产税优惠(减免性质代码：8033301，

　　政策依据：财税〔2007〕11号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　9.大秦公司完全按市场化运作前其自用房产免征房产税优惠(减免性质代码：

　　08052401，政策依据：财税〔2006〕32号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　10.天然林二期工程的专用房产免征房产税(减免性质代码：08061002，政策依

　　据：财税〔2011〕90号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)属于天然林二期工程实施企业和单位的认定资料。

　　11.天然林二期工程森工企业闲置房产免征房产税(减免性质代码：08061003，

　　政策依据：财税〔2011〕90号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)属于天然林二期工程实施企业和单位的认定资料。

　　12.被撤销金融机构清算期间房地产免征房产税优惠(减免性质代码：08081501，

　　政策依据：财税〔2003〕141号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)中国人民银行依法决定撤销的证明材料原件及复印件。

　　(5)财产处置协议原件及复印件。

　　13.东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的房地产免征房产税优惠

　　(减免性质代码：08083902，政策依据：财税〔2003〕212号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)处置不良资产合同或协议原件及复印件。

　　14.四家金融资产管理公司及分支机构处置不良资产免征房产税优惠(减免性质

　　代码：08083904，政策依据：财税〔2013〕56号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)处置不良资产合同或协议原件及复印件。

　　15.农村饮水工程运营管理单位房产免征房产税优惠(减免性质代码：08092302，

　　政策依据：财税〔2016〕19号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　16.学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税优惠(减免性质代码：08101401，

　　政策依据：财税〔2004〕39号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)教育部门出具的教育行业资质证明原件及复印件。

　　17.符合条件的体育馆减免房产税优惠(减免性质代码：08102901，政策依据：

　　财税〔2015〕130号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明或其他证明纳税人使用房产的文件原件及复印件。

　　(3)确认为体育场馆的证明材料。

　　18.转制文化企业自用房产免征房产税优惠(减免性质代码：08103207，政策依

　　据：财税〔2014〕84号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)事业单位法人证书的注销手续原件及复印件。

　　(5)与在职职工签订劳动合同、按企业办法参加社会保险制度的证明材料。

　　(6)引入非公有资本和境外资本、变更资本结构的，出具相关部门的批准件原

　　件及复印件。

　　(7)注销后已变更的法人营业执照原件及复印件。

　　(8)上级主管部门批复的转制文件原件及复印件。

　　19.铁路运输企业的房产税优惠(减免性质代码：08121302、08121303、08121304，

　　政策依据：财税〔2006〕17号、财税〔2004〕36号、财税〔2009〕132号)，应

　　报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)股改铁路运输企业应提供国务院批准股份制改革文件;合资铁路运输公司应

　　提供其公司章程、验资报告等资料。

　　20.商品储备业务自用房产免征房产税优惠(减免性质代码：08122603，政策依

　　据：财税〔2016〕28号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　21.血站自用的房产免征房产税优惠(减免性质代码：08123401，政策依据：(财

　　税〔1999〕264号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)医疗执业注册登记证原件及复印件。

　　22.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产

　　免征房产税优惠(减免性质代码：08123402，政策依据：财税〔2000〕42号)，应

　　报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)医疗执业注册登记证原件及复印件。

　　23.营利性医疗机构自用的房产，免征三年房产税优惠(减免性质代码：

　　08123404，政策依据：财税〔2000〕42号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)医疗执业注册登记证原件及复印件。

　　24.劳教单位的自用房产免征房产税优惠(减免性质代码：08125001，政策依据：

　　财税地字〔1987〕第021号、财税地字〔1987〕29号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)劳教单位自用房产的证明材料。

　　25.司法部门所属监狱等房产免征房产税优惠(减免性质代码：08125002，政策

　　依据：财税地字〔1987〕第021号、财税地字〔1987〕29号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)司法系统所属监狱等房产的证明材料。

　　26.毁损房屋和危险房屋免征房产税优惠(减免性质代码：08129903，政策依据：

　　财税地字〔1986〕008号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)房屋毁损鉴定证明材料。

　　27.工商行政管理部门集贸市场的房产税优惠(减免性质代码：08129906，政策

　　依据：财税地字〔1987〕3号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)集贸市场经营主体的相关证明材料。

　　28.房管部门经租非营业用房免征房产税优惠(减免性质代码：08129907，政策

　　依据：财税地字〔1987〕30号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)房屋租赁合同(协议)原件及复印件。

　　(4)经租居民用房相关证明材料。

　　29.地下建筑减征房产税优惠(减免性质代码：08129913，政策依据：财税〔2007〕

　　11号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)证明房产用途的资料。

　　30.基建工地临时性房屋免征房产税优惠(减免性质代码：08129915，政策依据：

　　财税地字〔1986〕008号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)基建施工合同、临时房屋建造成本等证明材料。

　　31.大修停用的房产免征房产税优惠(减免性质代码：08129916，政策依据：财

　　税地字〔1986〕008号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)证明房产原值的资料。

　　(4)房屋大修相关证明材料。

　　32.企事业单位向个人出租住房减按4%征收房产税优惠(减免性质代码：

　　08129917，政策依据：财税〔2008〕24号)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)房屋产权证明原件及复印件。

　　(3)租赁合同(协议)原件及复印件。

　　33.其他减免房产税的情形(减免性质代码：08129999)，应报送：

　　(1)《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　(2)减免税依据的相关法律、法规规定要求报送的材料。

　　【受理部门】

　　主管地税机关的办税服务厅(场所)。

　　【纳税人注意事项】

　　1.税务机关对备案类减免税的审核是对纳税人提供资料完整性的审核，不改变

　　纳税人真实申报责任，纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

　　2.纳税人在符合减免税资质条件期间，备案材料一次性报备，在政策存续期可

　　一直享受。

　　3.纳税人享受备案类减免税的，应当按规定进行纳税申报。纳税人享受减免税

　　到期的，应当停止享受减免税，按照规定进行纳税申报。纳税人享受减免税的情

　　形发生变化时，应当及时向税务机关报告。

　　4.纳税人享受备案类减免税的，对符合政策规定条件的材料需留存备查。

　　5.关联事项。

　　后续事项：4.7.1—094房产税申报。

　　【税务机关服务规范】

　　1.基本规范

　　(1)办税服务厅接收资料，核对资料是否齐全、是否符合法定形式、填写内容

　　是否完整，符合的即时办结;不符合的当场一次性告知应补正资料或不予受理原

　　因。

　　(2)在《纳税人减免税备案登记表》上签名并加盖税收业务专用章，1份返还纳

　　税人，1份税务机关留存，相关资料信息1个工作日内转下一环节按规定程序处

　　理。

　　(3)提供免填单服务。

　　2.升级规范

　　(1)可通过网上办税服务平台提供房产税优惠备案服务。

　　(2)提供同城通办服务。

　　(3)对可以通过填报申报表及其相关附表履行手续的，不再另行报送资料。

　　3.规范衔接

　　(1)《全国税收征管规范(1.2版)》：4.1.2减免税备案。

　　(2)《全国税收征管规范(2.0版)》：1.4.2.10-104备案类优惠办理。

　　【政策依据】

　　1.《财政部国家税务总局关于天然林保护工程(二期)实施企业和单位房产税、

　　城镇土地使用税政策的通知》(财税〔2011〕90号)

　　2.《财政部国家税务总局关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通

　　知》(财税〔2008〕62号)

　　3.《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕

　　125号)

　　4.《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策

　　的通知》(财税〔2008〕24号)

　　5.《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕

　　139号)

　　6.《财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税

　　〔2000〕97号)

　　7.《财政部国家税务总局关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税城镇土

　　地使用税优惠政策的通知》(财税〔2016〕1号)

　　8.《国家税务总局关于印发〈全国县级税务机关纳税服务规范(1.0版)〉相关表

　　证单书的通知》(税总发〔2014〕109号)

　　9.《财政部国家税务总局关于非营利性科研机构税收政策的通知》(财税〔2001〕

　　5号)

　　10.《财政部国家税务总局关于延长转制科研机构有关税收政策执行期限的通

　　知》(财税〔2005〕14号)

　　11.《财政部国家税务总局关于青藏铁路公司运营期间有关税收等政策问题的

　　通知》(财税〔2007〕11号)

　　12.《财政部国家税务总局关于大秦铁路改制上市有关税收问题的通知》(财税

　　〔2006〕32号)

　　13.《财政部国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财

　　税〔2003〕141号)

　　14.《财政部国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际(集团)有限

　　公司有关资产税收政策问题的通知》(财税〔2003〕212号)

　　15.《财政部国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资

　　产管理公司有关税收政策问题的通知》(财税〔2013〕56号)

　　16.《财政部国家税务总局关于继续实行农村饮水安全工程建设运营税收优惠

　　政策的通知》(财税〔2016〕19号)

　　17.《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税〔2004〕39号)

　　18.《财政部国家税务总局关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知》

　　(财税〔2015〕130号)

　　19.国务院办公厅发布《关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位转制为

　　企

　　20.业和进一步支持文化企业发展两个规定的通知》(国办发〔2014〕15号)

　　21.《财政部国家税务总局中宣部关于继续实施文化体制改革中经营性文化事

　　业单位转制为企业若干税收政策的通知》(财税〔2014〕84号)

　　22.《财政部国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企

　　业范围的补充通知》(财税〔2006〕17号)

　　23.《财政部国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企

　　业范围及有关问题的通知》(财税〔2004〕36号)

　　24.《财政部国家税务总局关于股改及合资铁路运输企业房产税、城镇土地使

　　用税有关政策的通知》(财税〔2009〕132号)

　　25.《财政部国家税务总局关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》(财税

　　〔2016〕28号)

　　26.《财政部国家税务总局关于血站有关税收问题的通知》(财税〔1999〕264

　　号)

　　27.《财政部国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》(财税〔2000〕

　　42号)

　　28.《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通

　　知》(财税地字〔1987〕第021号)

　　29.《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补

　　充通知》(财税地字〔1987〕29号)

　　30.《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字

　　〔1986〕008号)

　　31.《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财

　　税地字〔1987〕3号)

　　32.《财政部税务总局关于对房管部门经租的居民住房暂缓征收房产税的通知》

　　(财税地字〔1987〕30号)

　　33.《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通

　　知》(财税〔2007〕11号)

　　来源：全国税务机关纳税服务规范(3.0版)

　　五、风险预警

　　1.做好房屋租赁的征收管理。随着经济活跃，人员流动增加，房屋租赁成为个人收入的来源之一，但是房屋租赁的个人所得税征收管理，在一些地区还是薄弱环节甚至是空白。各地应组织力量，清理核实私房出租情况，建立档案，根据出租房屋的座落地、面积、新旧程度、用途、当地的收入情况、租赁合同等核实或接定房屋出租收入据以征税，可委托街道居民委员会、村民委员会、派出所或房屋出租管理部门代征个人出租房屋所得的个人所得税。(国税所函[1998]17号 时效性)

　　2.查阅房屋出租协议，核对对方付款情况和收款凭证，审查房屋出租收入是否全额入账，有无隐匿租金收人行为;《国家税务总局关于印发《国家税务局系统行政单位内部财务审计规程》的通知》(国税发[2002]51号　有效)

　　3..税款征收风险，主要指在税款的征收、缴库、退库、调库、追征和办理税收优惠等工作中存在的风险。

　　税务管理风险，主要指在税务登记、发票管理、认定管理、纳税申报、税额确认、行政许可、凭证管理、证明办理、对纳税人备案事项的后续管理等工作中存在的风险。

　　纳税服务风险，主要指在宣传咨询、信用评价、权益维护、中介机构管理等工作中存在的风险。

　　税务稽查风险，主要指在选案、检查、审理、执行等稽查工作中存在的风险。

　　出口退(免)税风险，主要指在出口退(免)税申报受理、审核、核准、办理等工作中存在的风险。

　　税收法制风险，主要指在行政处罚、行政复议、行政诉讼、行政强制、行政赔偿等工作中存在的风险。

　　《国家税务总局关于印发《全国税务系统内部控制基本制度(试行)》的通知》(税总发〔2017〕22号 有效)

　　关联内容(六大库)

　　1.八大常见印花税涉税风险提醒，这些问题你知道吗?(重庆税务、案例风险库)

　　答：按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第二条的规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房免征印花税。

　　2.个人销售不动产、住房、二手房，如何计算缴纳增值税?(国家税务总局、答疑库)

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：“个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”

　　3.【纳税学堂】企业租赁经营场所，水电费抵扣问题怎么处理?(北京平谷税务)

　　实务问题：企业租赁的经营场所，一般没有单独的水表、电表，而由物业或出租人代收，供水、供电企业按规定不直接开具发票给企业。

　　定性：物业公司或出租人属于转供水电，即物业公司或出租人属于给企业或承租人销售水电。

　　4.【关注】出租房屋免租期时是否需要缴纳增值税?(上海税务)

　　税收小课堂开课啦!这次是关于大家都很关心的出租房屋问题，闲置房屋出租时，有时会有免租时间，那么出租房屋免租期是否视同销售需要缴纳增值税呢?

　　案例看这里

　　今年初A公司将所属的2栋闲置房屋对外出租给B公司，租赁期3年。在签订租赁合同时，B公司提出，由于房屋闲置已久，需要重新装修后才能入住，因此A公司在租赁合同中给予其3个月的免租期优惠。在缴纳增值税时，A公司财务人员对免租期是否应视同销售产生了争议，大家意见不一，请问出租房屋合同中约定免租期是否应视同销售缴税?

　　税政说你听

　　租赁合同中约定的免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”赠送，因此《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。”

　　根据上述规定，A公司出租房屋合同中约定的免租期不属于视同销售服务，不需要缴纳增值税。

　　5.【税局提示】出租住房咋缴税?一文看懂，收藏备用(中国税务报)

　　小编的邻居孙大爷抱孙子啦!唯一的儿子在国外，孙大爷决定出国去带孙子，临走前，孙大爷把自己的住房租给了一家公司，该公司要求开具增值税专用发票，这可让孙大爷犯了难，向小编求助。小编我可是个热心宝宝，来，咱给孙大爷算一算!

　　个人出租住房所涉及税种繁多，每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，小编帮孙大爷整理了一下，共涉及增值税、城市维护建设税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、教育费附加、地方教育附加、印花税等税费，孙大爷房子的租金是每年50000元，别着急，我们一个一个来算。

　　增值税

　　国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(2016年第16号第四条)：其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

　　政策依据

　　孙大爷要缴纳的增值税为：50000÷(1+5%)×1.5%=714.29元

　　个人出租住房时，应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

　　个人出租非住房时， 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

　　开具增值税专用发票，不享受月销售额不超过3万元的企业或非企业性单位暂免征收增值税优惠。

　　城市维护建设税

　　《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011修订)第三条规定，“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。”

　　政策依据

　　孙大爷要缴纳的城市维护建设税为：714.29×7%=50元

　　纳税人所在地在市区的，税率为7%

　　纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%

　　纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%

　　房产税

　　根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(三)项规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

　　政策依据

　　孙大爷要缴纳的房产税为：

　　(50000-714.29)×4% =1971.43元

　　个人出租住房房产税从租计算的公式为： 应纳税额=(租金收入-实缴增值税额)×4%

　　个人所得税

　　《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

　　《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

　　个人出租住房按照“财产租赁所得”项目计征个人所得税，具体计算公式及适用税率见下表:

　　政策依据

　　孙大爷每次(月)收入所得额为：

　　(50000-714.29-50-1971.43)÷12=3938.69<4000

　　财产租赁所得，每次(月)收入不超过四千元的，减除费用八百元为应纳税所得额。

　　孙大爷要缴纳的个人所得税为：

　　(3938.69-800)×10%×12=3766.43元

　　城镇土地使用税

　　根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税(2008)24号)第二条第(三)项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

　　政策依据

　　孙大爷不需要缴纳城镇土地使用税

　　教育费附加、地方教育附加

　　《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知 》(财税〔2016〕12号)：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元)的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。

　　政策依据

　　孙大爷不需缴纳教育费附加、地方教育附加

　　印花税

　　根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税(2008)24号)第二条第(二)项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　政策依据

　　孙大爷不需要缴纳印花税

　　6. 个人出租房屋，这7大税收怎么缴?(海口税务)

　　随着房地产市场的不断发展，很多个人拥有几套住房已经是非常普遍的事情，除了满足自身居住需要外，个人住房出租已经是现代社会不可或缺的经济行为，那么对于个人出租住房到底需要缴纳哪些税呢?

　　一、增值税缴纳

　　纳税规定：

　　个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

　　应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

　　税收优惠：

　　其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

　　二、城市维护建设税缴纳

　　纳税规定：

　　以增值税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7%;所在地在县城、镇(县、市属镇的)，税率为5%;所在地不在市区。县城或镇(县、市属镇)的税率为1%。

　　税收优惠：

　　其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

　　三、教育费附加

　　纳税规定：

　　以增值税税额为计税依据，按适用税率3%缴纳教育费附加。

　　税收优惠：

　　根据相关规定如果月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。将免征教育费附加、地方教育附加。

　　四、印花税

　　纳税规定：

　　财产租赁，按租赁金额1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。

　　税收优惠：

　　对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　五、个人所得税

　　纳税规定：

　　财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。个人所得税适用比例税率，税率为百分之二十。

　　税收优惠：

　　对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

　　六、城镇土地使用税

　　纳税规定：

　　城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。

　　税收优惠：

　　对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

　　七、房产税

　　纳税规定：

　　住房出租适用从租计征房产税，按房产的租金收入计征，适用税率为12%。

　　税收优惠：

　　对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

　　政策依据：

　　1、国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)

　　2、国家税务总局《关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)

　　3、财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知(财税〔2016〕12号)

　　4、财政部 国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)